Serena N. Essed, LLM¹

Op 10 juli 2015 heb ik op basis van mijn afstudeerthesis een lezing verzorgd met als titel “gronduitgifte en crediteurenbescherming”. In dit artikel zal in essentie het resultaat van het onderzoek van mijn afstudeerthesis, zoals gepresenteerd tijdens de lezing, worden uiteengezet.²

Inleiding

Blijkens de Contouren van het Nieuwe Grondbeleid³ is één van de beginselen c.q. één van de hoofddoelen van grondhuur dat het een geïntegreerd bestanddeel moet uitmaken van het economisch proces en moet bijdragen tot vergroting van de nationale welvaart.⁴ Eén manier waarop een uitgegeven titel in het algemeen kan bijdragen aan economische groei is doordat titelgerechtigden het recht als zekerheid, in de zin van onderpand, kunnen bieden aan kredietverschaffers om zodoende financiering aan te trekken.⁵

Om er zorg voor te dragen dat kredieten op een flexibele en efficiënte manier worden verstrekt aan titelgerechtigden, is het noodzakelijk dat schuldeisers erop kunnen vertrouwen dat wanneer de schuldenaar in gebreke blijft om zijn verplichtingen te voldoen, zij verhaal kunnen uitoefenen op het bezwaarde recht. Wanneer het recht als zekerheid wordt gegeven en er niet afdoende waarborgen zijn die het verhaalsrecht van de crediteur veiligstellen, kan het in geval van wanbetaling tot gevolg hebben dat de crediteur benadeeld wordt. Onnodig te melden dat dit het economisch verkeer ernstig kan belemmeren. Of de voorwaarden waaronder krediet wordt verleend al dan niet flexibel zijn, zal dan ook geheel afhangen van de mate waarin de crediteur beschermd is.

Op grond van het voorgaande is de centrale vraag van dit artikel:
Hoe is het gesteld met de positie van de crediteur in het kader van gronduitgifte?

De gronduitgiftetitels die in dit artikel worden besproken beperken zich tot grondhuur en erfpacht. Alvorens de positie van de crediteur kan worden getoetst aan de wet, zal eerst worden aangegeven wat crediteurenbescherming inhoudt en hoe het zich verhoudt tot gronduitgifte.

Crediteurenbescherming

Crediteurenbescherming kent geen eenduidige definitie, omdat het veelomvattend is. Desondanks kan in het algemeen worden gesteld dat crediteurenbescherming alle normen en regels bevat welke crediteuren de mogelijkheid geven om een schuld, uit hoofde van een verbintenis op de debiteur te verhalen.⁶ Gelet op het voorgaande, bevinden de voorwaarden om te spreken van adequate crediteurenbescherming zich in de mate van zekerheid die de wettelijke regelingen de crediteur bieden om de schuld op de debiteur te kunnen verhalen.

Vanaf het moment van uitgifte van domeingrond maakt het recht deel uit van het vermogen van de titelgerechtigde en is het daarom een vermogensbestanddeel casu quo vermogensobject van hem of haar.⁷ Doordat grondhuur een vermogensbestanddeel is van de rechthebbende, is het onder andere vatbaar voor vervreemding en bezwaring (artikel 18 lid 2 DUD). Door het zakelijk karakter van grondhuur en omdat het een onroerend vermogensobject is, kan daarop hypotheek worden gevestigd en kan daarop beslag worden gelegd.⁸ Kortom, het recht dient tevens als verhaalsobject. Dit heeft tot gevolg dat de grondhuurder het recht kan aanbieden als onderpand aan een kredietverschaffer, ten einde financiering te krijgen. Daarnaast kan de crediteur, indien er geen zekerheidsrecht gevestigd is, bij niet nakoming van de vordering, beslag op het recht van grondhuur leggen.

In het kader van gronduitgifte houdt crediteurenbescherming in dat de crediteur erop moet kunnen vertrouwen dat de wettelijke regelingen die er zijn om de schuld van de debiteur te verhalen op zijn recht van grondhuur, geëffectueerd kunnen worden. Er mogen geen wettelijke belemmeringen zijn voor de crediteur om middels het hypotheek- en/of beslagrecht de schuld op het recht van grondhuur of erfpacht te kunnen verhalen. Indien zulks toch het geval blijkt te zijn, kan het ertoe leiden dat het onzeker is of het recht bij niet nakoming kan worden uitgewonnen, waardoor de crediteur met lege handen kan komen te zitten. Gelet op het feit dat crediteuren het risico niet zullen nemen om benadeeld te worden, is het aannemelijk dat ter voorkoming hiervan in het economisch verkeer structurele maatregelen zullen worden getroffen. Zo kunnen bij de kredietverlening met grondhuur of erfpacht als onderpand, zeer hoge kredietvoorwaarden worden gesteld, waardoor het voor de normale burger zeer moeilijk wordt om hieraan te voldoen. Het gevolg is dat grondhuurders en/of erfpachters moeilijk of helemaal niet in aanmerking komen voor financiering.

Crediteurenbescherming in relatie tot gronduitgifte

Bij gronduitgifte gaan wet en beleid hand in hand, gelet op het feit dat de uitgifte slechts kan plaatsvinden, indien de regels worden uitgevoerd op beleidsniveau. Bij het verrichten van het vooronderzoek voor mijn thesis is gebleken dat er tekortkomingen zijn op zowel wettelijk, als beleidsniveau, die uiteenlopend zijn van aard. Daar de tekortkomingen van de wettelijke regelingen en het gronduitgiftebeleid nauw met elkaar verbonden zijn, zullen ze waar nodig, tegelijkertijd en/of afzonderlijk aan een bespreking worden onderworpen. Voor de overzichtelijkheid zullen de vraagstukken puntsgewijs worden weergegeven, waarna op elk discussiepunt afzonderlijk in extenso zal worden ingegaan, te weten:⁹

a) conversie van het recht van erfpacht naar het recht van grondhuur;
b) verval van rechtswege.

Ad a. Conversie van het recht van erfpacht naar het recht van grondhuur

Het erfpacht werd in het publiekrecht geïntroduceerd bij G.B. 1910 no. 13 en kon domeingrond onder deze titel worden uitgegeven. Dit besluit werd nader wettelijk vastgelegd in 1937 in de Agrarische Wet (AW).¹⁰ Krachtens de AW is het erfpachtrecht een beperkt zakelijk genotsrecht op domeingronden dat wordt verleend voor de duur van maximaal 75 jaren en onder door de Overheid vast te stellen voorwaarden. Uit het zakelijk karakter van het recht vloeit voort dat het vatbaar is voor overdracht, bezwaring, vererving etc.

In 1982 is het gronduitgiftesysteem herzien en werd het recht van grondhuur ingevoerd. Vanaf 1982 worden dan ook geen erfpachtsrechten meer uitgegeven. Artikel 1 Decreet Rechtstoestand voor 1982 uitgegeven gronden (DR)¹¹ bepaald weliswaar, dat er geen wijziging plaatsvindt in de rechtstoestand van uitgegeven gronden voor 1982. Wanneer echter de duur van het erfpachtsrecht is verstreken, wordt het niet verlengd, maar vervalt het van rechtswege.

De wet heeft voor de rechthebbende die toch wenst een titel op het perceelland te behouden, de mogelijkheid geboden om de oude titel middels conversie om te zetten in het recht van grondhuur (artikel 2 lid 1 DR). De letterlijke betekenis van conversie is omzetten.¹² Conversie betekent bij gronduitgifte omzetting van een geldend recht naar een ander geldend recht.¹³

In het kader van crediteurenbescherming is het belangrijk dat titels uitgegeven voor 1982 geconverteerd kunnen worden. Indien dit niet het geval was, zouden hypotheekhouders en beslagleggers geen verhaal kunnen uitoefenen op een recht, nadat de oude titel door het verstrijken van de duur komt te vervallen. Uit onderzoek blijkt dat het laatste erfpachtrecht pas in 2056 vervalt.¹⁴ Er zijn dus vele rechthebbenden die gedurende 4 decennia lang hun recht als zekerheid kunnen bieden; de crediteuren kunnen het zich dus niet veroorloven dat hun verhaalsrecht in het conversietraject vervalt. Het is daarom ontzettend belangrijk voor zowel de erfpachter, als de crediteur dat er rechtszekerheid is over de procedure van conversie.

Gevolgen voor de hypotheekhouder van conversie

De conversieprocedure zoals neergelegd in het DR bevat tekortkomingen op zowel wettelijk- als beleidsniveau. De uitvoering van deze bepaling levert op beleidsniveau problemen op die zich in essentie bevinden in de te lange duur van de behandeling van het conversieverzoek. De voornaamste oorzaak van de onpraktische lange termijn voor het afwikkelen van conversie aanvragen, is gelegen in het tekort aan vervoer dat beschikbaar is voor de ambtenaren om het veldonderzoek te verrichten.¹⁵ Door de lange procedure komt het dikwijls voor dat de erfpachter tijdig conversie heeft aangevraagd, doch komt het erfpachtsrecht te vervallen door het verstrijken van de duur hangende het lang conversieproces. Bij conversie kunnen zich 2 (twee) situaties voordoen, te weten:

1. verval van het erfpachtsrecht, doordat het conversieverzoek niet tijdig is behandeld;
2. tijdige conversie, met als gevolg dat het nieuw recht van grondhuur intreedt.

Artikel 5 lid 1 DR schrijft slechts voor dat het recht tot vrij domein van de Staat behoort, wanneer het door verloop van de termijn expireert. De wetgever heeft het in het midden gelaten wat het rechtsgevolg is voor de gevestigde hypotheken. Het is dan ook de vraag of in beide gevallen de gevestigde hypotheken en beslagen al dan niet vervallen.

ad 1. Het antwoord op deze onduidelijkheid bij verval door verloop van de termijn, moet worden gezocht in het karakter van het hypotheekrecht. Wanneer hypotheek gevestigd is op een beperkt recht, komt de hypotheek te vervallen door het verstrijken van de duur van het beperkt recht.¹⁶ Dit is het geval ongeacht of de schuld waarvoor de hypotheek gevestigd is, al dan niet volledig is betaald.¹⁷ Wanneer de conversie dus niet tijdig heeft plaatsgevonden en het erfpachtsrecht vervalt, keert het dus vrij en onbezwaard terug in de boezem van de Staat. Bij niet tijdige conversie kan de crediteur dan ook ernstig benadeeld worden, wegens het feit dat zijn zekerheidsrecht geheel vervalt.

ad 2. Indien de conversie tijdig heeft plaatsgevonden, ontstaat het nieuw recht van grondhuur. Hierbij is het de vraag of het hypotheekrecht automatisch overgaat van het erfpachtsrecht op het recht van grondhuur of dat het vervalt en bij het intreden van grondhuur opnieuw moet worden gevestigd. In tegenstelling tot ad 1, is dit een zuiver wetstechnisch vraagstuk. Artikel 2 lid 2 DR bepaalt dat het conversieverzoek pas wordt ingewilligd, als het vergezeld is van een akkoordverklaring van de hypotheekhouder. In de Nota van Toelichting op artikel 2 DR is aangegeven dat bij verzet van de hypotheekhouder het verzoek wordt afgewezen. Naar aanleiding hiervan zou kunnen worden beredeneerd dat als de conversie plaatsvindt het recht van erfpacht volledig eindigt en daarmee de hypotheken tevens te niet gaan. Bij het intreden van het nieuw recht van grondhuur zullen de hypotheken dan ook opnieuw moeten worden gevestigd. Om deze reden kan de akkoordverklaring van de hypotheekhouder worden beschouwd als een vereiste voor de conversie, omdat hij toestemming moet verlenen dat zijn zekerheidsrecht vervalt.

Deze interpretatie is erg nadelig voor zowel de erfpachter als de crediteur. Ten eerste zal de hypotheekhouder met de debiteur, dan wel erfpachter moeten overeenkomen dat het hypotheekrecht wederom gevestigd wordt op het nieuw recht van grondhuur. Het gevaar hiervan is dat voor de vestiging van het nieuw hypotheekrecht de debiteur, dan wel erfpachter, wederom medewerking moet verlenen. Het is reëel dat de debiteur zulks kan weigeren, omdat hij toch de financiering al heeft ontvangen en als hij niet aan de betalingsverplichting voldoet, de crediteur toch geen executierecht voortvloeiend uit het zakelijk zekerheidsrecht meer heeft. Bovendien zal de grondhuurder bij de nieuwe vestiging van het hypotheekrecht de hypotheekkosten wederom moeten betalen, die afhankelijk van de soort hypotheek variëren tussen 3% en 5%¹⁸ van de hypotheeksom.¹⁹

Geadviseerd wordt dat bij de akkoordverlening voor de conversie de hypotheekhouder een onherroepelijke volmacht eist van de debiteur, waarbij eerstgenoemde gemachtigd wordt zelf de hypotheek te vestigen wanneer het nieuw grondhuurrecht tot stand is gekomen. De hypotheekhouder is hierdoor dan niet afhankelijk van de toestemming van de debiteur om het recht opnieuw te vestigen bij de totstandkoming van het recht van grondhuur.

Het is aannemelijk dat niet een ieder op de hoogte is van de mogelijkheid tot het verlenen van de onherroepelijke volmacht, waardoor de situatie op grond van het bovenstaande toch onzeker blijft. Ondanks in het DR is opgenomen dat het verzoek tot conversie vergezeld moet zijn van een akkoordverklaring, is niet expliciet aangegeven wat het doel hiervan is. Nu de wetgever niet heeft bepaald wat het gevolg is van de conversie voor de hypotheken en beslagen, is een andere interpretatie die de rechtszekerheid bevordert en in het algemeen belang is, het best. Deze interpretatie kan worden gezocht in het voortbestaan van de hypotheken en beslagen bij een tijdige conversie. Hypotheek en beslag zijn beide accessoire rechten die zaaksgevolg hebben, hetgeen betekent dat het recht de zaak te allen tijde volgt.²⁰ Bij conversie gaat het zakelijk recht van erfpacht over in grondhuur. Geredeneerd kan worden dat door zaaksgevolg de hypotheken en beslagen tevens overgaan van de ene titel in de andere. Mijns inziens is dit de juiste rechtsopvatting en deze mening wordt tevens gedeeld door oud-notaris C.R. Jadnanansing, mr. M.G.A. Vos en de Hypotheekbewaarder mr. R.A. Vreden.²¹

Conclusie

Op grond van het bovenstaande blijkt duidelijk dat de lange behandeltermijn van conversie erg belemmerend werkt in het economisch verkeer en behoeft het beleid hieromtrent drastische verandering. De verandering zal zich met name moeten bevinden in een efficiëntere behandeling van de zaak met als doel inkorting van de huidige behandeltermijn van conversie.

Aanbeveling

Gelet op het feit dat het niet zeker is of de Staat binnen korte termijn haar beleid zal aanpassen, wordt het volgende vooropgesteld. De snelste en efficiëntste oplossing is dat de Staat met de meeste spoed ervoor zorgdraagt dat de veldambtenaren voorzien worden van transport, zodat zij kunnen vaststellen of aan de uitgiftevoorwaarden is voldaan, waardoor het conversieverzoek, alsmede de toestemming voor overdracht binnen een concreet vast te stellen maximum termijn kan worden behandeld. Wanneer de Staat de ambtenaren van afdoende transport heeft voorzien, is de volgende wettelijke aanbeveling realiseerbaar.

Het wordt aanbevolen dat de Staat binnen maximaal 6 maanden na een conversieaanvraag een beslissing neemt. Er is gekozen voor een termijn van 6 maanden, omdat de Staat ruimte nodig heeft om vast te stellen of aan de uitgiftevoorwaarden is voldaan. In dit kader zijn 6 maanden redelijk. Indien de Staat niet binnen deze termijn een besluit neemt, wordt de aanvraag geacht stilzwijgend te zijn gehonoreerd.²² Deze sanctie staat bekend als een herstelsanctie, hetgeen de strekking heeft om een normovertreding te herstellen of een legale situatie te bewerkstelligen.²³ De sanctie kan als volgt worden geeffectueerd.

De aanvraag tot conversie waarop de datum van het ingediend verzoek staat vermeld, moet uiteindelijk ten Hypotheekkantore worden ingeschreven. Aangezien het document dat wordt ingeschreven ten Hypotheekkantore van specifieke informatie van het onroerend goed moet zijn voorzien, wordt voorgesteld dat het aanvraagformulier wordt gewijzigd, waardoor het een formeler karakter zal hebben. Op het aanvraagformulier dienen de personalia van de aanvrager, de datum van de aanvraag en de perceelomschrijving te worden opgenomen. Voorts dient in het formulier te worden vermeld dat indien niet binnen 6 maanden een besluit is genomen over het conversieverzoek, de aanvraag moet worden beschouwd als een stilzwijgende goedkeuringsbeschikking. Het aanvraagformulier moet daarom worden getekend door of namens de minister.²⁴ Ingevolge artikel 670 BW kan een onroerende zaak slechts worden geleverd bij authentieke akte, tenzij het land daarbij partij is. Deze regel geldt ook voor de vestiging c.q. uitgifte van beperkte rechten.²⁵ Nu de Staat het recht verleent, is het niet vereist dat de beschikking van een authentieke akte wordt voorzien.

Tegen dit voorstel zou kunnen worden aangevoerd dat het corruptie in de hand kan werken, doordat ambtenaren ervoor kunnen zorgen dat opzettelijk binnen 6 maanden geen besluit wordt genomen. Hierdoor wordt automatisch de aanvraag geacht te zijn stilzwijgend goedgekeurd. Deze vrees is ongegrond, gelet op het feit dat het rechtsgevolg van eventuele corruptie bij conversie miniem is. Wanneer conversie wordt aangevraagd, betekent het dat de erfpachter al maximaal 75 jaren eigenaar is geweest van het recht. De praktijk wijst uit dat grotendeel van de erfpachters gedurende al die jaren wel aan hun uitgiftevoorwaarden hebben voldaan en op het perceelland hebben geïnvesteerd. Om deze reden wordt dikwijls de conversieaanvraag bij de huidige — langdurige — procedure wel goedgekeurd. Het doel van conversie is dus simpelweg dat de rechthebbende voor een langere periode een titel op de grond behoudt, waarop deze over het algemeen reeds investeringen heeft gepleegd. Nu de erfpachter door de voorgestelde procedure van conversie niet onevenredig bevoordeeld wordt, hoeft voor corruptie niet te worden gevreesd. Immers krijgt de oude rechthebbende slechts een nieuwe titel op de grond.

Verval van rechtswege

De wetgever heeft ook rekening gehouden met het feit dat het grondhuurrecht in een onverdeeldheid kan raken door, onder andere het overlijden van de grondhuurder of door echtscheiding. In dit kader bepaalt artikel 16 DUD dat:

Indien na het overlijden van de grondhuurder, bij echtscheiding, scheiding van tafel en bed, ontbinding van een rechtspersoon of op andere wijze, meerdere deelgerechtigden aanspraak maken op het recht van grondhuur, dienen zij binnen 18 maanden één van hen aan te wijzen op wie het recht van grondhuur overgaat. Dit dient schriftelijk aan de Hypotheekbewaarder te worden bericht onder overlegging van een notariële verklaring van gerechtigheid. Indien niet aan het bepaalde van het vorig lid is voldaan, tenzij in geval van overmacht, vervalt het recht van grondhuur van rechtswege.

In gemeld artikel zijn er enkele hiaten, waaronder de wijze waarop de schriftelijke mededeling moet worden gedaan aan de Hypotheekbewaarder en wat exact in het kader van grondhuur onder overmacht moet worden begrepen. Gelet op het feit dat dit artikel zich toespitst op de positie van de crediteur in het kader van gronduitgifte, zullen deze kwesties niet nader worden uitgewerkt.²⁶ Nu het voor de crediteur van belang is als zijn zekerheidsrecht na het verval nog bestaat, zal alleen dit vraagstuk nader worden behandeld.

In artikel 16 DUD is het geheel onbesproken gelaten wat het gevolg is van het verval van rechtswege voor de gevestigde hypotheken en beslagen. Door de vage formulering van dit artikel is het voor meerdere interpretaties vatbaar, waardoor het bediscussieerbaar is, dat het recht van grondhuur al dan niet vrij en onbezwaard terugkeert in de boezem van de Staat, na het verval.

Het recht keert bezwaard terug in de boezem van de Staat

Zoals reeds aangegeven gaat het hypotheekrecht te niet wanneer de duur van een beperkt zakelijk recht als grondhuur is verstreken. Echter is er een uitzondering op deze regel, namelijk wanneer er sprake is van vermenging. Alvorens tot uitgifte van het grondhuurrecht wordt overgegaan, is de Staat volledig eigenaar van het onroerend goed. Na de verlening van het recht, is de Staat slechts de blote eigenaar en heeft de grondhuurder het beperkt zakelijk recht van grondhuur. Het volledig eigendomsrecht wordt bij uitgifte dus gesplitst. Het eigendomsrecht kan wederom volledig worden als onder andere vermenging plaatsvindt.²⁷ Van vermenging is dus sprake wanneer het moederrecht en het beperkt recht wederom bij één persoon berusten; de blote eigenaar verkrijgt het beperkt recht of omgekeerd, de beperkt gerechtigde verkrijgt de blote eigendom.²⁸

Wanneer het grondhuurrecht ingevolge artikel 16 DUD van rechtswege komt te vervallen, kan worden beredeneerd dat vermenging plaatsvindt. Het beperkt zakelijk recht vervalt en komt in de handen van de blote eigenaar, met als gevolg dat de Staat wederom volledig eigenaar is. In dit geval blijft de hypotheek dan voortbestaan onder de Staat en kan de crediteur het eigendomsrecht executeren bij wanbetaling van de debiteur.

In deze visie snijdt het mes aan twee kanten, waarbij het enerzijds voordelig is voor de crediteur en anderzijds nadelig is voor de Staat. Indien het recht van hypotheek van kracht blijft, na verval van rechtswege, kan de hypotheekhouder tot executie overgaan, ongeacht als het zich in handen van de Staat bevindt of zelfs een nieuwe grondhuurder. De belangen van de hypotheekhouder zijn hierdoor veilig gesteld. In tegenstelling tot de hypotheekhouder, verkrijgt de Staat na verval van het grondhuurrecht een onroerend goed dat bezwaard is met een hypothecaire schuld, die zij nota bene niet is aangegaan. De vraag die rijst is, welk belang dient te prevaleren, het belang van de hypotheekhouder of het belang van de Staat?

In het onderzoek van F. Filé²⁹ geeft zij aan dat zij, crediteuren, alsmede de toenmalige Hypotheekbewaarder³⁰ van mening zijn dat het belang van de hypotheekhouder prevaleert. Volgens Filé heeft de decreetgever het onbesproken gelaten wat bij het verval van rechtswege het gevolg is voor de hypotheekhouder en mag deze vaagheid niet op conto komen van de crediteur. Ter onderbouwing van haar mening geeft zij aan dat het zaaksgevolg van het hypotheekrecht tevens tot gevolg heeft dat de hypotheek blijft bestaan, ongeacht in wiens handen het recht zich bevindt.
Het recht keert vrij en onbezwaard terug in de boezem van de Staat

Mijns inziens is de mening van Filé op onjuiste gronden gebaseerd en keert het recht vrij en onbezwaard terug in de boezem van de Staat. Door het tenietgaan van het beperkt recht, herstelt het hoofdrecht zich in volle omvang. Hiervoor hoeft geen enkele rechtshandeling door de beperkt- en/of hoofdgerechtigde te worden verricht.³¹ Bij verval van rechtswege is vermenging dan ook niet mogelijk, omdat het recht eerst vervalt, hetgeen met zich meebrengt dat het niet terugkeert in de boezem van de Staat, doch in zijn geheel niet meer bestaat. De Staat wordt dus geen volledige eigenaar van het onroerend goed door vermenging.

Hoewel de artikelen 31 en 32 DUD³² niet dezelfde inhoud hebben als artikel 16 DUD, dienen ze toch in onderlinge samenhang te worden bestudeerd, omdat bij het intreden van de voorwaarden van deze artikelen het grondhuurrecht ook terugkeert in de boezem van de Staat. In de artikelen 31 en 32 DUD is expliciet bepaald dat het recht vrij en onbezwaard terugkeert in de boezem van de Staat, wanneer het grondhuurrecht vervallen wordt verklaard indien niet aan de uitgiftevoorwaarden is voldaan of indien het perceelland in het algemeen belang gebruikt wordt. Het is daarom niet aannemelijk dat het de bedoeling is geweest van de Staat om in laatstgenoemde gevallen het recht onbezwaard terug te doen keren in haar boezem, maar bij verval van rechtswege het recht bezwaard blijft. Behalve bij vervallenverklaring in het algemeen belang, gaat het in alle overige gevallen om situaties waarbij de grondhuurder heeft nagelaten aan een verplichting te voldoen. De wetgever zal niet voor ogen hebben gehad dit nalaten van de grondhuurder te belonen, door zijn crediteur de bevoegdheid te geven het recht onder de Staat te executeren.

De geest van deze wet brengt dan ook met zich mee dat het niet verenigbaar is dat in geval van de vervallenverklaring de hypotheken tenietgaan, terwijl bij verval van rechtswege het blijft voortbestaan. In alle gevallen geldt dus dat het recht vrij en onbezwaard terugkeert in de boezem van de Staat. Zulks heeft de Kantonrechter tevens overwogen in de zaak de Staat contra William.³³ De grondhuurder William had zijn recht van grondhuur met hypotheek bezwaard. Na zijn overlijden hebben de erfgenamen van William nagelaten om binnen 18 maanden de Hypotheekbewaarder in kennis te stellen te wiens name het recht diende over te gaan. Het bezwaard recht van grondhuur was dan ook van rechtswege vervallen. De Staat heeft doorhaling van de hypotheek gevorderd, hetgeen door de Kantonrechter is toegewezen. Overwogen is dat wanneer het recht van grondhuur van rechtswege vervalt, de hypotheken tevens komen te vervallen.

Deze beredenering brengt echter met zich mee dat wanneer het grondhuurrecht van rechtswege vervalt, de hypotheken daardoor eveneens te niet gaan. Hierdoor is de crediteur geheel onbeschermd gelaten.

Geen verval van rechtswege op grond van de nationaliteitseis?

Alsof de onduidelijkheid die de wetgever heeft gecreëerd in artikel 16 DUD niet genoeg is, brengt de jurisprudentie middels de zaak van Kewal contra Mangrey³⁴ nog meer verwarring in de uitleg van artikel 16 DUD. Tot het jaar 2003 bepaalde artikel 5 DUD dat het recht van grondhuur van rechtswege verviel, indien de grondhuurder geen Surinamer meer was ingevolge artikel 2 jo 4 DUD. Dit artikel is bij wet van 28 januari 2003 vervallen.³⁵ Blijkens de Nota van Toelichting is het niet wenselijk dat het recht van grondhuur van rechtswege vervalt, omdat dit de belangen van de grondhuurder en derde-belanghebbenden ernstig kan schaden. In het vonnis Kewal contra Mangrey, had Kewal lang voor het verval van artikel 5 DUD de Nederlandse nationaliteit verkregen en zou conform gemeld artikel het recht van rechtswege moeten zijn vervallen. De rechter heeft in essentie overwogen dat de wet van 2003 terugwerkende kracht heeft, omdat het verval van rechtswege strijd zou zijn met het systeem van het zakenrecht. Volgens de Kantonrechter zou een zakelijk recht slechts tenietgaan door overschrijving van de akte in de daartoe bestemde openbare registers.

Deze overweging is onjuist. De eigenaar van een zakelijk recht kan zulks namelijk niet alleen verliezen door overschrijven in de daartoe bestemde registers, maar ook door het overlijden of door verjaring.³⁶ In laatstgenoemde gevallen is het niet de inschrijving die het recht te niet doet gaan, doch de gebeurtenis(sen) of het vervuld zijn van een aantal voorwaarden. Voorts staat deze overweging van de Kantonrechter haaks op artikel 3 wet AB waarin is bepaald dat wettelijke regelingen geen terugwerkende kracht hebben, doch slechts gelden voor toekomstige gevallen. Het vonnis is dan ook op onjuiste gronden gebaseerd.

De vraag die hierna rijst is, wat de reikwijdte van het vonnis is. Dit vonnis heeft nog geen precedentenwerking, omdat het tot op heden niet opgevolgd is door andere rechters en het kan dan ook niet als vaste jurisprudentie worden gekwalificeerd.³⁷ Echter laat dit vonnis wel ruimte open voor andere belanghebbenden om een beroep hierop te doen en indien andere rechters de uitspraak opvolgen, kan dit veel negatieve gevolgen met zich meebrengen. Bijvoorbeeld een grondhuurrecht dat werd geacht te zijn vervallen en wederom door de Staat is uitgegeven, zal dan als een ongeldige uitgifte moeten worden gekwalificeerd. Als het recht nimmer was vervallen, was de Staat namelijk ook niet beschikkingsbevoegd het recht wederom uit te geven. Indien de nieuwe grondhuurder hypotheek had gevestigd, komt dit dan ook te vervallen. Dit vonnis brengt dan ook rechtsonzekerheid met zich mee en de hoop wordt uitgesproken dat andere rechters het vonnis niet opvolgen.

Op grond van al het bovenstaande blijkt onverkort dat verval van rechtswege bij gronduitgifte niet wenselijk is. Dit gelet op het feit dat de crediteur zijn verhaalsrecht van de een op de andere dag kwijt kan zijn, zonder dat hij daarop invloed heeft. Dit maakt het recht van grondhuur zwak en minder interessant voor crediteuren om te gebruiken als verhaalsobject.

Voorgesteld wordt dat artikel 16 DUD expliciet vervallen wordt verklaard. Het doel van de invoering van artikel 16 DUD was het tegengaan van boedelvorming.³⁸ Echter is het onlogisch dat wordt gevreesd voor het ontstaan van gecompliceerde boedelvorming. Ten eerste vervalt het recht van rechtswege na de duur waarvoor het is uitgegeven van maximaal 40 jaar. Hierdoor komt dan ook automatisch een eind aan de boedel. Indien de 40 jaren nog niet zijn verstreken heeft de Staat altijd nog de mogelijkheid het recht vervallen te verklaren als niet aan de voorwaarden is voldaan.³⁹ Verval van artikel 16 DUD wordt daarom dringend aanbevolen.

Bronnen

• Asser-Mijnssen-De Haan, Zakenrecht, Algemeen goederenrecht, 13^de druk, W.E.J. Tjeenk Willink, 1992
• Asser-Mijnssen-Van Velten, Zakenrecht, eigendom en beperkte rechten, 12^de druk, Kluwer-Deventer, 2008
• Asser-Mijnssen-De Haan-Van Dam, Goederenrecht, 14^de druk, Kluwer-Deventer, 2006
• Bovent’eerd, P.P.T., Rechterlijke organisatie, rechters en rechtspraak, Kluwer-Deventer, 2008
• Contouren van het nieuwe Grondbeleid, Kabinet van de Garnizoenscommandant, Paramaribo, de dato 4 november 1981
• Essed, S., Gronduitgifte en crediteurenbescherming, afstudeerthesis Anton de Kom Universiteit Suriname, Paramaribo, 2015
• Filé F., Enkele bijzonderheden met betrekking tot de Landhervormingsdecreten toegespitst op het gronduitgiftebeleid: Probleemgebieden die het gronduitgiftebeleid teisteren, afstudeerthesis, Anton de Kom Universiteit van Suriname, Paramaribo, 2008
• Halfhide, B.A., Surinaams Algemeen Vermogensrecht, Beslag en Executie en Zekerheidsrechten in kort bestek, Paramaribo, 2006
• Hoever-Venoaks, M.R., Surinaams Bestuursrecht, Universiteit van Suriname, Paramaribo, 2003
• Kraan, C.A., Hoofdzaken Hypotheken en Veiling, Paramaribo, 2014
• Stein, P.A., Zekerheidsrechten Hypotheek, 4^de druk, Kluwer-Deventer, 2004